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défiscalisation immobilière

AMENDEMENT BOUVARD et défiscalisation

L'amendement Bouvard, instauré au début de l'année 2009, permet aux contribuables qui acquièrent jusqu'au 31 décembre 2012 un logement dans certaines résidences avec services qu’ils destinent à la location meublée non professionnelle, de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % (20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € par an. Cette réduction, qui n'est soumise à aucun zonage ni subordonnée à des conditions de loyer ou de ressources, mais à un engagement de location de 9 ans minimum, est répartie, par fractions égales, sur 9 ans.
Des logements détenus en direct pour bénéficier de la loi Bouvard
L’administration vient de publier une instruction administrative très fournie détaillant les conditions et modalités d’application du dispositif. Elle y rappelle que les logements, qui doivent être détenus "en direct" (et non par l’intermédiaire d’une société), peuvent être :
· acquis neufs,
· acquis en VEFA,
· des logements anciens, achevés depuis plus de 15 ans, qui ont fait ou qui font l’objet d’une réhabilitation.
Les logements doivent être situés dans :
· une résidence avec services pour étudiants,
· une résidence de tourisme classée,
· une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées,
· une résidence affectée à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées,
· un établissement de soins de longue durée.
L’administration apporte des précisions nouvelles sur la loi Bouvard.
Après avoir rappelé que seuls les logements acquis à compter du 1er janvier 2009 (c’est-à-dire pour lesquels la signature de l’acte authentique d’achat intervient à compter de cette date, peu importe en revanche la date d’achèvement qui peut même intervenir après le 31 décembre 2012) sont normalement concernés, l’administration indique, afin de ne pas pénaliser les programmes de construction en cours, que le dispositif s'applique également aux logements acquis neufs entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009, ou achevés depuis au moins 15 ans mais ayant fait l’objet d’une réhabilitation au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008. S’agissant de la condition tenant à l’exercice de la location meublée à titre non professionnelle, l’administration précise que cette condition doit être remplie au moment de l’acquisition du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt. En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause. L’administration y détaille également les modalités de reprise de l’engagement en cas de modification du foyer fiscal (décès, mariage, PACS, séparation, divorce…), de reprise de l’avantage en cas de non-respect des conditions du dispositif (au-delà des tolérances admises) et les conditions d’occupation temporaire du logement réservé à l’investisseur en cas d’investissement dans une résidence de tourisme classée.

NICHES FISCALES et Défiscalisation dans la loi de finance 2009
 

Après avoir vu ce que changeait ou améliorait  la loi de finance 2009 pour le calcul des crédits d'impôts sur les intérêts d'emprunts immobilier, il est temps de se pencher sur ce qu'apporte la loi de finance 2009 pour les niches fiscales . Il existe de nombreuses niches fiscales, elles concernent majoritairement des défiscalisations dans l'immobilier. En 2009, certaines niches sont particulièrement concernées comme celles touchant à  la défiscalisation Girardin, la défiscalisation Borloo et Robien ou Malraux. Découvrez quelles économies d'impôts vous allez pouvoir faire en 2010 et en 2009...

 Plafonnement 2009/2010 des Niches fiscales
Le montant total de défiscalisation pourra atteindre 25 000 € + 10 % du revenu imposable selon le barème progressif du foyer fiscal. Les niches fiscales concernées sont:
◦Les amortissements Borloo et Robien
◦Les réductions d’impôt Girardin, FCPI, FIP, Malraux, Sofipêche, LMNP
◦Les crédits d’impôt pour Emploi de personnes à domicile
◦Pour les intérêts d’emprunts relatif à l’achat de la résidence principale
◦Pour frais de garde des jeunes enfants
◦Pour distribution de dividendes ayant bénéficié de l’abattement de 40% et de l’abattement fixe annuel…
Les niches fiscales exclues de ce plafonnement de crédit d'impôts 2009 sont les:
 monuments historiques, LMP, quotient familial, déficits fonciers, dons aux associations, prime pour l’emploi…(situation personnelle du contribuable) Le plafonnement de ces défiscalisation entreront en vigueur à compter de l’imposition des revenus 2009 (donc imposables en 2010) et concernera les investissements effectués à partir du 1er janvier 2009.
Défiscalisation Girardin immobilier
inclus dans le plafonnement global
◦Limitation de la réduction d’impôt liée à ces investissements au montant de 40 000 € annuel (ou sur option à15% du revenu imposable par foyer fiscal).
Sont concernés les  investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009.
Plafonnement Défiscalisation Malraux(inclus dans le plafonnement global)
◦Transformation du régime de déduction d’impôt en régime de réduction d’impôt sur le revenu.
◦Le régime est étendu aux locaux à usage originellement professionnel loués nus.
◦Pour bénéficier de la loi Malraux, la restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique.
◦Les dépenses éligibles sont celles supportées jusqu’au 31/12 de la troisième années suivant celle de la délivrance du Permis de Construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la Déclaration Préalable.
◦Réduction de 30% du montant des dépenses pour les immeubles situés en ZPPAUP et de 40%pour ceux situés en secteur sauvegardé, dépenses retenues dans une limite annuelle de 100 000 €.
◦Engagement de location pendant 9 ans sauf si le bien est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, les associés doivent dans ce cas prendre un engagement de conservation des titres jusqu’au terme de l’engagement de location.
◦La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
L'entrée en vigueur : Le plafonnement 2009 du dispositif Malraux concerne toutes les opérations de restauration pour lesquelles le permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposé à compter du 01/01/2009.
Plafonnement Défiscalisation ROBIEN / BORLOO
inclus dans le plafonnement global Création d'un nouveau mécanisme de réduction d’impôt en remplacement de l’amortissement applicable de 2009 à 2012.
◦Il est applicable aux seuls logements neufs situés dans les zones 1, 2 et 3 définies par un arrêté du 30/12/2008 et caractérisant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
◦Les immeubles doivent répondre à des normes thermiques spécifiques qui seront définies par un décret devant intervenir et dans tous les cas applicables à compter du 1er/01/2010 (jusqu’à l’intervention de ce décret et au plus tard jusqu’au 1er/01/2010, le respect de ces normes n’est donc pas requis).
La réduction d’impôt grâce à la loi Borloo et de Robien est calculée sur le prix de revient du logement neuf acquis ou construits entre 2009(Pour les seuls investissements en 2009, le contribuable aura le choix entre l’ancien régime d’amortissement et le nouveau régime de réduction d’impôt) et 2012, retenu dans la limite de 300.000 € et d’un seul logement par année d’imposition. Le taux de crédit d'impôt pour la loi Borloo et le dispositif De Robien est fixé à 25% pour les logements neufs acquis ou construits en 2009 et 2010 et 20% pour ceux acquis et construits après. La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans par parts égales à compter de la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, Le solde non imputé au titre d’une année est reporté sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.
Spécificité fiscale de la loi BORLOO
Une réduction d’impôt supplémentaire est accordée pour les logements affectés au secteur intermédiaire (Les loyers bénéficient d’un abattement de 30%) et dont la location se poursuit au-delà du délai de 9 ans : son taux est de 2% pendant 6 années supplémentaires par période de trois ans.
Plafonnement défiscalisation LMP (NON-inclus dans le plafonnement global)
Si vous bénéficiez du régime antérieur des LMP:  vous avez l'obligation d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et de remplir un des deux critères suivant pour être exigible :
◦Recettes supérieures à23 000 €
◦L’activité de location doit représenter au moins 50 % du revenu global
Si vous bénéficiez du nouveau régime : vous avez l'obligation de remplir les trois critères suivants :
◦Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel
◦Les recettes annuelles retirées par le foyer fiscal excèdent 23.000€
◦Ces recettes excèdent les revenus professionnels (y compris les pensions) du foyer fiscal.
Ce nouveau régime est applicable à compter des revenus de 2009, y compris pour les locations en cours. Pour ces dernières locations, le gouvernement a  instauré un régime transitoire par lequel  le montant des recettes est multiplié par 5 et diminué de 2/5 par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années. Vous avez la possibilité d’imputer par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location, le déficit provenant de charges engagées avant la location, principalement dans le cadre des VEFA.
Régime d’exonération des Plus-Values professionnelles pour les LMP
Il conviendra de se reporter désormais au plafond de recettes applicable aux autres prestations de services(sauf pour les activités de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes), à savoir :
◦90 K€(au lieu de 250 K€) pour une exonération totale
◦126 K€(au lieu de 350 K€) pour une exonération partielle.
LMP et micro-entreprise
Les recettes à ne pas dépasser pour opter pour ce régime est celui applicable aux autres prestations de services, à savoir 32 000 €(contre 76.300 €auparavant réactualisé à 80.000 € en 2009) De plus, nouveauté 2009, l’abattement forfaitaire pour frais applicable passe de 71 % à 50 %
Plafonnement Défiscalisation Location Meublée Non Professionnelle
inclus dans le plafonnement global Les déficits BIC sont imputables uniquement sur les bénéfices de même nature des 10 années suivantes (avant imputation sur les BIC non professionnels des 6 années suivantes) L’option pour le régime Micro intervient dans les mêmes conditions de loyers que pour les LMP (avec les mêmes exceptions concernant les prestations para-hôtelières), Pour les investissements locatifs dans des résidences meublées à compter du 1er/01/2009, bénéficiant d’une réduction d’impôt, la base d’amortissement est réduite de 15%. Mise en place d’une réduction d’ le revenu en faveur des contribuables qui relèvent du régime LMNP au titre de ces investissements réalisés à compter du 01/01/2009. Les Investissements éligibles sont : les logements neufs, acquis en VEFA ou de moins de 15 ans réhabilités ou rénovés compris dans des établissements d’accueil des personnes âgées ou handicapées, dans des résidences étudiantes, dans des résidences de tourisme… La réduction d’impôt est de 5% du prix de revient de l’immeuble. Elle est plafonnée à un montant annuel de 25.000 €. •L’excédent éventuel de la réduction d’impôt n’est pas reportable.
Plafonnement Défiscalisation Immeubles historiques
Non-inclus dans le plafonnement global Le régime est maintenu mais il est subordonné à trois nouvelles conditions:
◦Engagement de garder la propriété de ces immeubles pendant au moins 15 ans à compter de leur acquisition.
◦Absence de détention indirecte de l’immeuble, sauf pour les «SCI familiales»et en cas d’agrément pour les sociétés civiles non soumises à l’IS.
◦Absence de mise en copropriété (sauf si elle fait l’objet d’un agrément).
Des sanctions fiscales peuvent être appliquées en cas de non respect de l’engagement de conservation : le revenu foncier ou le revenu global de l’année et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment déduites (sauf en cas de licenciement, invalidité, décès ou mutation à titre gratuit avec reprise de l’engagement de conservation)
Plafonnement défiscalisation résidence de tourisme
inclus dans le plafonnement global Vous avez la possibilité d'obtenir  des réductions d’impôts à raison de 25 % de l’investissement pour les résidences en ZRR,  et de 20% pour celles en sites classés. La réduction peut être étalée sur 6 ans au plus, à raison chaque année d’1/6è du montant maximal de l’avantage. L’avantage fiscal est prorogé jusqu’au 31/12/2012 au lieu du 31/12/2010. Le solde de la réduction d’impôt, après imputation du 1/6èla première année, pourra être imputé sur 6 ans.

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